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    • 倒逼房价拐点直降5千的楼盘,已悄悄发生改变!
    • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2019-04-21  /  浏览:251 次  /  

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    最近微信上一直有人问首付x万,能买哪里?今天我就以30万来分析:


    2018年下半年,我会告诉你,买正商家河家、华润悦景湾、和昌湾景国际、郑地璞园、郑地新港华苑?#21462;?#19979;半年的特价房是一茬又一茬,刚需重?#31561;?#29615;并没?#24515;?#20040;难了。


    而现在,虽然惠济区年初来了一波特价房暴击,但是出货量少,我们来看清盘的清盘,特价房取消的取消,捆绑的开始捆绑了。


    其实岂止是首付30万的楼盘呢?今天我们就来看去年下半年的特价房现在怎么样了。


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    在看特价房之前,我们先来看整个市场的变化。


    郑州的分化市场是从降价开始的,毕竟活着更重要,但是经过半年时间,整个市场的分化也有了新的变化。


    ▼2018年下半年各区域降价图




    ▼2019年4月各区域降价情况




    1、四环内特价房转移由中原区?#20132;?#27982;区


    在去年下半年,绿博打响郑州第一枪之后,中原老城区就接棒了市区降价的第一枪。先是和昌湾景国际推出1万出头的房源,接着是金水世纪城由顶峰1.5万直接到1.25万,然后是郑地璞园的低价首开。一时间中原区的楼盘都顶着比较大的压力,都出现了特价房,区域均价也被拉低,到最后首开1.6万的阳光城丽景公馆,也精装变毛坯推出房源。这个区域瞬间成为刚需进三环的选择地。


    在郑州分化的市场下,中原老城是区域整体降价比较厉害的,但是这种情况?#20013;?#21040;了年初。年初区域出现了转移就是惠济区。特别是文化路以西的楼盘,?#28304;?#19975;科民安云城推出特价房之后房价就形成了摧枯拉朽之势。


    之前我们都有分析,?#28304;?016年土地加大供应之后,惠济区的土地供应是比较多。价格肯定会下降,万事俱备只欠一个导火线,在2019年年初万科的两个盘带来了这股风。正商家河家和融创的两个盘见风使舵,拦截客户。对于惠济区新开楼盘来说,也是一种考验。


    2、其他区域继续分化,但是整体来看均价止跌。


    ▼各区域整体均价对比




    从目前的情况来看,各区域可以分为三类:


    1、荥阳、绿博和南龙湖继续以价换量


    对于这三个区域的远郊楼盘来说,市场压力要大些,不过如果价格比较低位置不错,还是会吸引一波外溢刚需。?#28909;?#30887;桂园双湖城:


    3月22日开盘推出高层1#、5#、6#(1D33F2T4),共计387?#31069;?#25130;止开盘结束去化387?#31069;?#22343;价7600-9200,去化100%。


    虽然碧桂园的口碑不好,但是距离地铁2号线延长线地铁口比较近,再加上周边均价1万左右,而这次开盘只有8千,对于想立足郑州但是资金不多的刚需来说,也是一个选择。


    2、?#21672;场?#37329;水区坚挺有所回升


    ?#21672;?#26412;身楼盘可选择就不多,融创象湖一号以及建业春天里卖完之后,郑地美景东望推出1.2万精装,使得5秒清盘再现江湖。但是我们来看,东望高层售完之后,对于?#21672;?#26469;说又少了一个楼盘。而旁边星联御象湖已经1.4万了,上涨不少。


    而由于市场信心的上升,前几天,瀚海思念城认筹?#22836;?#23545;外价格1.85万,门庭若市。而此价格一出,美景美境,现在高层只剩下大户型的低楼层。而上周泰?#25509;?#26223;开盘可分期,1.65万,据?#30331;?#30424;。对于金水区来说,坚挺中回暖也是趋势。


    3、经开区以及高新区的稳比管南和二七要好


    经开老城区由于位置和配套成熟,价格还算稳定。但是滨河价格战却打的火热,我们来看这两次金辉滨河云著和电建泷悦华庭的开盘,去化都在50%左右徘徊。金?#24742;?#22383;1.45万的价格比电建精装1.75万的便宜些,从去化说还是比较好些的。


    我们再来看高新区,从上次钱隆城的清盘数据以及大正水晶森林的首付2万网签优惠结束以后,价格也区域稳定。而二七区和管城未来土地待开发比较多。招商天地华府之前推出精装1.3万的价格,整体来看坚挺度目前来看不如管南,对于管南来说,融创城以及名门和碧桂园联合开发的项目入市,整体均价会有所松动。


    4、特价房首付分期开始取消,竞争小的楼盘绑定附加条件,市场预期上升。


    之前去售楼部调研,只要问能不能首付分期,虽然有些楼盘表面上说没有,但是如果你真的要买,分期还是可以实现的。而现在却不是很多了,并且楼盘选择不多的情况下,绑定的溢价也有所增加。?#28909;?#27491;商汇?#37066;?#33489;从不绑定到绑定车?#25442;?#20648;藏室,?#21672;?#27004;盘本身都不多,加上热门楼盘售罄,蓝城诚园推出的房源,价格在1.36万,除了要交限价之外的资金,还要绑定车位。


    从开年小阳春来说,开发商的市场预期也有所提升,?#28909;?#21271;三环,瀚海思念城的价格对外?#22836;?.85万,如果开盘清盘,则会坐实这个价格。


    那么具体到之前倒逼市场进入拐点的楼盘又是如何了呢?他们卖完了之后,会不会有下一个接棒者?我们接着往下看:


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    ▼逼迫各区域出现拐点的楼盘




    备注:2018年郑州大部分楼盘都有所回调,此表统计的是各区域有标志性降价盘以及当时托底楼盘。


    在上半年降价的楼盘,其实也是区域托底的楼盘,说白?#21496;?#26159;刚需进入各区域的最低门槛。如果想要看他们是如何倒逼市场的,可以看我之前写过的文?#38534;?#30452;降5千,这些楼盘是如何倒逼郑州市场进入拐点的?》。


    从上图可以看出,经过半年这些楼盘基本?#37096;?#20197;分为三类:


    1、 依然?#20013;?#26263;降的楼盘—正商家河家、名门紫园、恒大城、融侨府


    我们来看这三个盘,名门紫园属于绿博,比较吸引人的就是外国语的学位,但是此次去掉学校这个溢价?#27425;?#24341;购房者,不过目前绿博楼盘比较多并且体量都不小,以后竞争压力会大些。


    恒大城一直在推出特价房,打折销售,一些内购房源性价?#28982;?#31639;可以。惠济区和滨河是现在比较火热的价格战拉锯赛,特别是惠济区,正商家河家为了争取客户,精装变毛坯。滨河现在属于横盘,有价无市。


    2、 半年?#36739;?#20215;格无变化的楼盘—融创中原宸院、美景麟起城、五龙新城、金水世纪城。


    融创中原宸院高层首开就是惠济区的底价,在竞品楼盘降价的同时,会有几套特价房,但是整体还是1.35万,属于?#36739;?#26399;,本身都是底价所以变化不大。美景麟起城现在属于尾盘,并且周边万科美景广场已经营业,价格在降为1.45万之后,价格优势不大,曾经推出了分期。


    而剩下的两个楼盘,属于?#20998;时?#36739;一般的楼盘,特别是金水世纪城,即使降价1.25万还是不太建议。在同样的价格不如考虑北区的正商家河家。五龙新城新推出的特价房源,楼盘户型不太好,但是价格对刚需友好,如果资金不多还想住三环内可以买。


    3、特价房取消以及首付门槛提升的楼盘—和昌湾景国际、郑地美景东望、大正水晶森林、信保春风十里、华润悦景湾、阳光城檀悦、金科天籁城。


    和昌湾景国际均价1.2万的楼栋现在只剩下大户型在售并且楼层多为低楼层,如果你还想在这个区域买,你不得提高首付,特别对于刚需,因为周边已经是在1.35万+。郑地美景东望售完之后,想在?#21672;?#20080;正常按揭的楼盘几乎不可能了,特别是核心区域的楼盘。


    大正水晶森林以及华润悦景湾一个是特价房刷爆朋友圈,一个是优惠政策让大家连夜买房。不过对于高新区地缘来说,还是不错,毕竟优惠还是可以的。还有就是郑州降价的功臣金科天籁城,洋房已经卖完,高层价格也1.1万,同样是功臣的还有信保春风十里,不过现在毛坯也在1.45万了,一步一步提升自己的底价。


    在这波特价房中,真的想对1.65万买阳光城檀悦以及1.3万买万科民安云城的粉丝说声,下手时机真的太对了。有些特价房错过了,就真的错过了。


    现在这些楼盘中,我?#24708;?#20851;注的还有:正商家河家、融创中原宸院、阳光城檀悦、恒大城(特价房)、五龙新城(刚需)、郑地美景东望(洋房)、和昌湾景国际(地缘刚改)。


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    房地产市场是由一线城市传到二线城市,目前郑州比核心的二线城市?#20174;?#24930;,回暖也没有其他城市快。不过近期郑州的二手房市场已经出现回暖的苗头,性价比高的房源带看量多,比2018年要好些。


    新房来看,托底楼盘在减少,并且即使出?#20013;?#30340;托底楼盘,推量就很少,?#28909;?#24180;初的万科民安云城。还?#24615;?#29305;别刚需的项目的中,如果想要投资尽量选择小三房,后期比较好交易


    2018的艰难已经过去,属于2019年的春风也将至,?#20204;?#20960;天粉丝在微信上给我讲的段子来结束今天的文章吧:


    他告诉我,买房只适合中午买房,因为早晚要涨价。


    其实正常的涨价也是可以理解的,但?#24708;?#21069;市场有3个热门楼盘价格却不低,虽说开发商还?#26657;?#20294;还是建议大家谨慎些,可以加我微信,在朋友圈第一条获取w。



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