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    • 听买房故事,论房价趋势及买房时机。预测2019~2039房价走向。
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    有一所房子,是每个家庭的基本愿望。这所房子,起码要:靠工作地近,够住,能落户(至少能让小孩就地读书)。更好的是:居住空间有富余,地段够好(学区,商场,医疗等配套够硬),发展前景光明。

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    心之所向

    对于原城里人,买房相对容?#31069;?#20080;房不是从无到有,而是几套的问题,有拆迁的就更不用说。而对于农村人,到城里发展,要想变成新市民,买房几乎是唯一途径。而大部分人的买房史,就是一部包含犹豫、观望、后悔、咬牙付款、庆幸的过程。除非家境足够好,或有高人指点,几乎不用?#31561;?#23376;,早就买好了房子,这就避免了后续的更大压力。


    讲讲我自己的经历,从教训中提炼经验,过来人应该会有共鸣,更希望给彷徨犹豫者带来启示,你浪费的每分每秒,都是一寸光阴二寸金。



    美好家园

    第一次买房,?#21490;?a href="http://www.92455920.com/rent" target="_self">涨价潮(上涨约60%)


    我来自农村,大学毕业的第3年年底才真正开始考?#21069;?#23478;落户的事情,因为第一份工作待遇不容许我有这样的想法。


    2008年10月份,全球金融危机,房地产市场受到冲击,那时房子确实不好卖,老百姓工作都朝不保夕,房价当然不能维持。后来国家出手4万亿救经济,房价应该说是降中带稳,其?#30340;?#19968;年萧条时期,是买房的绝佳机会,当时我就意识到了,?#19978;?#25105;就在那段时间离职换工作,但关键?#25925;?#21069;一份工作强大?#21462;?a href="http://www.92455920.com/m" target="_self">薪水低,我感觉我还没有负担房子的能力。


    等下半年?#19994;?#19968;份基本满意的工作,我开始看房,经常关注房产网站,开始几个月房价还可以,我计划在公司附近买,但我计划买房的时间是2010年春天,为什么呢?因为我换工作时,有3个月真空期,中间社保断过,按当时规定,如果以公积金贷款的话,必须连续缴纳半年才有购房资格。我一心想要以公积金贷款的,所?#32422;?#21010;等新工作入职半年后,再买房。


    在这里,我犯了一个错误,其实?#19994;?#26102;可以立即以商业贷款买房,而且利率几乎和公积金差不多。因为金融危机期间,出台了不少措施稳定房市,其中有一个是:降低首付比例(从30%到20%),商业贷款利率打七折。?#19994;?#26102;自以为商业贷款的七折优惠,待经济好转后,会取消。后来我才知道,贷款合同签好后,一切?#25237;?#19979;来了,不存在再更改,也就是当时签的七折利率,折扣就不会再变。错过这个机会,我不仅没有省到几万块的利息,而且付出了更大的代价,因为从2009年深秋房价开始了一轮暴涨,到2010年春天,涨了25%左右。我的目标区域楼盘价格,大概从5000元一平涨到7500元,当时看,是很可怕的,直接导致我放弃该区域,选择了更远的市郊。?#28526;?#25552;一下,我印象很深刻的,这波涨价前,本市最好的区域房价超1万的楼盘屈指可数,涨价后,不超一万的楼盘屈指可数。


    2009年春节后,我加紧了看房进度,4月份乘坐某房产网组织的看房?#25285;?#19968;?#25151;?#19979;去,这个线路算房价较低的,房价基本都是7000~9000元,直到最后一家楼盘,远市郊了,房价4900起,当时正在预约,我果断签了预购合同,交了1000元订金。15天后正式开盘(依然记得那天早上有点阴冷),我?#21069;?#28041;30公里过来,大概450套房子,想买的有1300多号,采用的是乒乓球摇号,运气还不错,第6个就摇到我了,选到了目标房源。


    这是我人生中的第一套房,2010年春天买到,2011年底拿房,2012年?#25237;?#33410;搬进去,一直住到2017年初。这五年不到的时间,回?#25151;矗?#24456;是辛苦,距离公司30公里,前3年都是早上6点起床,6点半出门赶公交,到达另一个镇,换?#39034;С担?#26202;上到家要18:40左右,每天在?#39134;?#30340;时间3个小时以上。加班的话,头几年公交运营结束得早,我还在公司宿舍申请了床位,就睡宿舍;后来公交末班车延后了,我加班到21点,到家已经是近11点了。艰苦岁月,谁没有过!后来买了?#25285;?#20013;环也通了,每天开车来回50公里,花点油费换点睡眠吧。


    我这第一次买房,正赶上一个暴涨期,时间跨度大概是2009年底到2010,差不多一年时间,涨价幅度在60%左右。2011年有个不小的回落,但也比涨价前贵,后来一直稳中缓慢上涨,直到2015年上半年,我最早看上的公司附近的小区,也没超过9000元。2010年4月7800,2015年6月9000,大概4年时间才涨了1200元,那几年的房地产市场发?#22815;故?#33391;性的。如果你没在2009年年底前买,虽然经历了一波暴涨,但在2015年年中前买了,也算幸运的。


    因为随后一波更大的暴涨来临了,如?#31283;?#24187;。直接刷新了我对房地产市场的认识,在这惨痛教训中我又成长了。


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    房产的重要性

    经历第二次暴涨(上涨约100%),置换房产


    我2010年买房时,选择了远郊,价格是5000元,当时全市发展最好的区域房价几乎都上1万了。我想1万已经很高了,上涨幅度绝?#24895;?#19981;上5000元的,低价区域更有发展潜力,?#28909;?000的能长到1万,你1万的最多长3000吧。


    事实狠狠打了我的?#22330;?#24403;然,选择的区域实际发展远落后预期也是一方面。我经历的第二波涨价狂潮告诉我一个?#35272;恚?#22320;段为王!


    2015年下半年开始,在政府“去库存”的号召下,全国掀起涨价潮,这其中,涨幅最大的合?#30465;?#21335;京、苏州与厦门并称楼?#23567;?#22235;小龙”。我正居住其中一市!我发现,越是成熟地段、核心区域,涨价幅度越大,核心区域1万5的楼盘,房价轻松翻倍,用时短,幅度大。相比之下,我的房子,房价经过几年缓慢增长,2015年上半年大概是8500,到2016年9月也才到1万3,幅度看起来不小,相比之下却差距甚大。这就推翻了我以前的想法,并不是房价?#38477;?#28072;幅空间越大,最重要的永远是地段。


    房价飙升的情况下,楼市的实际销售如何呢?“买涨不买跌”这句话,再次彰?#36816;?#30340;正确性。新房、二手房买卖近乎疯狂,刚需怕买不起了,?#32435;?#20154;?#21495;轮?#25442;不起了。疯狂的成交量进一步推动了房价的上涨,地价也是水涨船高。土拍的地价都超过了以前的房价数倍,你怎么敢期望未来房价会降?


    我也加入了置换大军,从2016年春天萌生年头,到2016年9月售出自己的房子,再到2016年11月份买到地段更好的二手房,直至2017年1月入住。中间屡经波折,包括家人起初不同意换房,房子的大小、位置的选择争议等等,历经多次家庭争?#22330;?#26368;困难的时刻是,9月我们卖完房子,房价因最近一次的土拍大幅上涨,短短十天,每平涨了3000元左右,国庆我们去看房,深受打击,能选择的区域越来越少,能买的房子越来越小。楼市已近疯癫,政府终于出手了,10月3号夜间,限购令下来了,力度很大,楼市的狂热褪去不少,至此,我所经历的第二次涨价潮正式结束。


    我们夫妻欢欣鼓舞,可?#22253;?#24515;等待卖房款,好?#27599;?#25151;了。庆幸的是,换房成功,2017年春节在新家过的,一家人?#24049;?#28385;意新的生活环?#22330;?#20195;价也很大,卖房款只够付新房的首付(按政策,认房又认贷,因为有过贷款,虽然还清了,再买房首付也要付50%),我们?#30452;成?#20102;沉重的房贷。但我认为值得,比起以前交通、购物、休闲等各方面的不方便,这里配套一应俱全,孩子也读上了好学区。



    家,心灵驻地

    从大学毕业,经历两次房价暴涨,人近中年,对于买房这件事,有些心得与大家分享:


    1、买房一定要趁早。买了就不晚。


    前提当然是有买房的实力。如果你有钱有实力,而观望错过,那是最大的憾事,你失去了最轻松的财富增长机会。除非你用钱做着获利更快更多的好生意。有个朋友,今年终于想通,买了房,商业贷款利率上浮25%,而两年前是下浮10%,这相差的35%,导致同样贷款额,利息要多付好几十万。


    2、买房不和别人比,少看过去,多?#27425;?#26469;。


    有人看到别人4000买的房,自己买的时候已经5000了,又后悔又不甘,感觉自己买得比别人贵,吃亏了,索性不买了,感觉自己不买就没亏。这就是没往未来看,你别管别人买得早便宜,要看到房价没多久就涨了1000,以后?#22815;?#20877;涨,赶紧下手,钱换成了房子,才能保值、增值。


    3、不要期望房价会降。


    先自己查查,从搞房地产那天起,大趋势上有没有降过。单价从几百到几千、几万、十几万、几十万,涨幅达百倍。每次暴涨,人们都认为够高了,不会再涨了,事实都是打?#22330;?#31532;一,要看到,房地产开发的资金,老百姓买房的钱,很大部分都是贷款,房价跌了,什么后果?第二,地价拍卖得都比前一轮房价高了,房价怎么降下去?第三,北上广房价高点都到十几万、几十万一平了,都没问题,大哥都没事,小弟慌什么。


    我在2013年前,在电视报?#38477;让教逕希?#36824;经常看到所谓专家的房价“拐点”论,说房价很高了,什么时候会转头向下了。后来,房价越来越高,近几年却再也没听到拐点论了,大概连专家都?#24895;?#25151;价服气了吧。


    4、买房要挑好地段,面积要大,尽可能一步到位。


    置换房产很麻?#24120;?#19968;步到位不仅省事,最主要省钱,换房意味着你要多承受一轮的涨价成本。我置换的房子,卖家买的时候和我买第一套房时间差不多,?#25442;?#20102;不到7000,但地段好,发展快,卖给我的价格是2万4。假设?#19994;?#24180;第一套就买在这个地段,面积是会小点,但在同地?#25105;?#23567;换大,就可以少贷款50万,压力要小很多。


    有人不买房,大概有几种可能原因:


    1、没钱。没想法。


    排除真正好吃懒做的不论,钱多钱少没关?#25285;?#35201;有发展的想法,买不了一线,买二线;买不了二线,买老家市里;市里不行,买县里;县里不行,买乡镇。一代完不成的事,就分几代完成,?#20013;?#36827;步。


    2、自信不足。


    担心无法坚持在城里的生活,怕工作不稳定,怕各种意外状况。杞人忧天之下,错失机会。


    讲一个朋友的故事:在同一个地方工作很多年,眼看房价从2000多,一?#35762;?#19978;涨,3000,4000,6000,8000,中间有过想法,又觉得说不定哪天就回家发展了,每次回去过春节都说家里如果有好机会就不出来了,每次都是准时回来报到。从结婚,拖到小孩要上小学了,因为必须有房才能上学,才买了房,单价1万元。不过买了,就是对的,孩子可以留在身边读书了,房价几年下来也长到1万4了。


    3、想过安逸的生活。


    有些人明明手握大笔现金,存着也不在城里买房,感觉每个月付给银?#24515;?#20040;多利息,?#19978;?#24471;很,拿来做生活?#35759;?#28363;润。这种思维见识上的局限,要打破很困?#36873;?#36523;边就有个朋友,手握近50万现金,省会城市房价很低,有5000元一平的房子都不买,犹豫拖延,直到限购也没买。令人十分无奈。现在房价已涨了2千,100平20万,当初买了,财富就增值了20万,城里还有自己的房子住,小孩不用留守,享受更好的资源,有更好的起点和?#25945;ā?#19968;朝错过,落后多少年?


    即便我们不知道自己是否在城市长留,买房也是理财增值的一个好途径。两个人,一个买房,一个不买房,十年过去(一般会经历两次涨价),哪怕回家乡发展,卖掉房产,买房的人手中的财富也?#23545;?#22810;于没买房的。


    最后,点题总结:


    房价趋势:涨


    买房时机?#21512;?#22312;


    2019~2039房价走向:大胆预测,从今往后20年,“上涨?#27604;?#26159;总趋势。


    一家之言,仅供参考;买房大事,还需自?#20449;卸希?#24910;重决定。大家都有些什么样的买房故事,有什么的经验教训,可以一起分享呢。



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