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    • 限售政策正在取消的路上,三四線房價將暴跌
    • 資訊類型:城市規劃  /  更新時間:2018-07-09  /  瀏覽:251 次  /  
    支撐房價的最核心力量是人口,所以一個區域出現什么政策,如果未來的預期是人口大量流入,那么這個區域的房價就會上漲,反之就會下跌。原本的計劃,這次是要發布人口遷移趨勢相關文章的,不過前段時間家里有事,停更了一段時間,在這段時間內,發生了幾件比較重要的事,而這些事情對樓市有著非常大的作用,所以這次補更一篇。
     
     
     
    在我回家的這段時間,央媽宣布要放水7000億,7月5日開始執行,全體股民鼓掌叫好換來的卻是繼續大跌,隨后國開行宣布回收棚改貸款權限,全國執行一刀切政策。這二者結合起來看,就是限售政策正在取消的路上,三四線房價將暴跌。
     
    一、央媽放水7000億,房價將軟著陸
     
    6月24日,央媽宣布,7月5日開始定向降準7000億,目的是推進“債轉股”和支持小微企業。這里降準的范圍包括“國有大型商業銀行、股份制商業銀行、郵政儲蓄銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行”等。
     
    這個政策出來,其實很多人的解讀是對股市的大利好,不過政策之后的第一個交易日股市大跌,即使是到現在,股市也沒見有什么實質性的反彈,本質上還是在下跌的趨勢。當然,不論是自媒體,還是那些股民韭菜,對這個政策還是抱有幻想,很多人說,7月5日才開始執行,現在只是出政策,水龍頭還沒打開,等到7月6日自然會制造出新牛市出來。
     
    在我看來,這7000億對股市的影響可以說是微乎其微,并不是說這個錢不夠多,而是這個錢能有多少會流到股市中去。最重要的一點是信心的流失,股災的陰影到現在還揮之不去,而前段時間沖刺到反轉大跌,割的散戶不要不要的,導致信心進一步流失,即使是7000億大放水這樣的大利好來襲,也無法反轉股市暴跌的頹勢。
     
    我之前說過多次,樓市凍結了太多的資金,在樓市限售政策出來之前,全國的投資資金的追熱點的,樓市火了就進樓市,股市火了就進股市,但是樓市限售政策出來之后麻煩就來了,本來想著到樓市賺一把的資金,不僅賺的錢拿不出來,連本金都凍結了,所以再大的利好,你也只能看看,沒錢進場,而散戶跑步進場,又成了被收割的韭菜,很絕望啊。
     
    所以還是那句話,樓市限售不去,股市牛市不來。
     
    但是樓市限售是不敢輕易取消的。原來出限售政策,就是為了穩住房價,不能讓大量的二手拋盤導致房價不穩,影響去庫存大局。如果沒有限售,怎么會有二手房價格居高不下,怎么會出現一二手房倒掛,怎么會出現萬人搖號的壯觀局面?現在不論是一二線城市,還是三四線城市,相對2016年初,大部分都已經翻倍甚至漲更多了,這個時候如果直接取消限售,導致房價硬著陸,很有可能樓市也要步股市的后塵,形成災難性的下跌,甚至把所有漲幅都跌掉。這一點,從被腰斬的環京各市縣區已經得到了證明,而防止出現像環京這樣的暴跌,正是限售政策出現的最直接原因。
     
    最好的做法就是放水。一邊放水,讓房價隱性上漲,另一邊逐漸放松限售,甚至可以增加交易稅。也就是說,在放松限售政策的同時,給人一個積極的預期,那些原本想賣5套房的人因為這個預期可能只賣2套,剛需還會因為這個預期繼續接盤,不至于出現像環京這樣腰斬的局面。
     
    那么7000億,將有多少流入樓市?我的答案是:不知道。如果再問,我的答案是:超過7000億。央媽放水,最重要的不是這個錢有多少流入到樓市,而是它一定會流入樓市,并且還會帶動其它資金一起流入,只是這需要時間。
     
    所以說,7000億,不論初衷是怎么樣,但是給了限售令取消的一個基礎。
     
    二、貨幣棚改叫停,正式宣布去庫存結束
     
     
    貨幣化棚改是本輪房價暴漲的直接推手,也是去庫存工作的核武器,當房價只有1萬的時候,給你1.3萬的補償,傻瓜都會去買房。
     
    不過每個地區的庫存量是不一樣的,所以北京、上海這些一線城市都已經開始限購了,二線城市才剛剛開始活躍,三四線城市則還沒有動靜。而當一線城市終于調控獲得成效,房價開始“暴跌”幾百塊、二線城市也開始密集調控的時候,三四線才開始爆發。實際情況是,早在好幾個月前,大部分的三四線城市也已經沒什么庫存了,新開的,要么早期還在建設或者還沒建設像碧桂園這樣漲價開始之后才開始拿地快速建設的新庫存。但是這些事情,上面是不知道的,下面也是不會主動說的,都想多賣點地好搞點政績出來。
     
    所以從實際的情況上來說,這一輪的去庫存工作早就完成了,還超額了好多好多。去庫存完成之后,貨幣化的棚改肯定是要暫停的,趁著他們賣了土地,手里有錢,先把貸款停了,再多貸給他們,地方債又增加了,這不符合去庫存的目的。
     
    所以貨幣棚改的叫停,實際上就是宣布去庫存任務的終結。
     
    去庫存任務終結之后,那些為去庫存而生的政策,自然要慢慢收回來,限售就是其中之一。去庫存的終結,為限售創造了必要性。
     
    三四線城市,我們之前分析過很多次,最重要的問題就是人口問題,當農村人口紅利消失之后,三四線城市從人口流入地慢慢會變成人口流出地。現在的時代,基本上是人人都能上大學的時代,只要你讀高中,就總會有大學等著你。教育的普及加速了農村、小城鎮、三四線小城市的人口向大城市的轉移,最終去到大城市的人,再回到小城市、小城鎮或者農村的人,非常非常少,最終的結果就是大城市越來越大,并在大城市周圍形成一個個衛星城市,形成城市群,這就是未來城市的發展趨勢和人口遷移趨勢,這點我將會在下一篇文章中詳細闡述。
     
    也就是說,靠政府為了去庫存工作而舉債推出的貨幣化棚改政策,推高了三四線的房價,未來不僅無法持續,還難以找到接盤俠,最后的結果就是怎么漲上去的,還要怎么跌下來,也許跌不回最初的價格,但是也很難賣出去,比的就是跑得快。
     
    在釋放7000億(以后還會更多)的積極信號,隱性推高房價之后,三四線城市的房價或許不會像去年環京這樣直接腰斬,但是結果一定是一樣,不一樣的只是過程而已。
     
    由以上兩點分析,我們發現,樓市限售政策的取消正在路上,有些城市也許現在還在想著增加限售年限來繼續推熱本地樓市,但是失去貨幣化安置這把利劍,最終或許也只能草草收場。
     
     
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