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碧桂園已站在懸崖邊!若倒下,將令樓市、金融、工程三大領域面臨財富洗劫
類型:展會專區  日期:2018-07-29  瀏覽:313 次  評論:查看評論
發生在安徽六安的一起工程事故的新聞,讓已經站在風尖浪口的碧桂園,進一步站在懸崖邊上。不僅僅是大小媒體一邊倒的質疑碧桂園在臺風暴雨季節施工,是草菅人命,并把矛盾再一次轉向高周轉。
 
更重要的是,香港股市的做空機構蠢蠢欲動,在收市后的16:08分,掛出了223.1萬股的天量拋盤。各家券商機構也在關注碧桂園輿論戰的戰況,有熟悉的券商研究員問教授:“碧桂園(在輿論戰中)是否已經被打殘?”
 
據說有大量的朋友圈轉發來自一些做空機構的提前布局。他們試圖動搖投資者信心,做空碧桂園獲利。
 
在很多人看來,如果這家地產一哥如果扛不過輿論的沖擊,很有可能會在港股市場面臨被渾水機構“屠宰”的兇險境地。而且,被洗劫的將不只有碧桂園,其他奉行高周轉的開發商,那些技術能力無法滿足住建部規劃的建筑企業,還有看上去牛逼的中國的大牌金融機構,將一同隨著碧桂園被劫掠一空。隨之而來的,也許會是金融業、工程行業和房地產行業的集體裁員。
 
 
幾乎所有批評碧桂園連續出現工程事故的文章,都認為碧桂園的工程事故就是高周轉導致的。因為,周轉速度快,所以工程速度也要加快。同時,快速的工程速度,會讓工程中很多應該做的環境沒有做到位,導致最后房子是粗制濫造的。
 
其實,這些文章的作者,通過文章或多或少,暴露了大學期間邏輯學沒有學好。
 
首先,高周轉是個財務課題,不是工程問題。所謂的高周轉,是指投資一段時間以后,馬上能收回本金和利潤。
 
教授的MBA 導師在給教授上財務課的時候,舉了一個例子。一個創業的小老板創業本金只有100元,利潤只有10%。但每天都能掙到錢,拿回本金和利潤,并能把賺到的錢用于擴大銷售,那么一年后身價可能已經超過1個億。因為它的投資收益率計算公式是100×(1+10%)365,。
所有的開發商都想成為這個小老板。他們希望能不能把一年收回開發投資,變成半年甚至收回開發投資。這就有了地產行業的高周轉,也有了所謂“三六九”的提法,就是三個月開工,六個月銷售,九個月現金流轉正。
 
有人說,這不就是了嗎?高周轉就會逼著開發商犧牲質量,不顧一切地快速蓋房子,然后就產生一大堆質量問題。
 
但是,說這話的人,可能壓根不會注意到,這個行業有一個很獨特的制度——預售制。在很多三四線城市,至今仍然規定,只要房子的地基出地面,就可以賣房。
 
換句話說,只要打完了地基,無論工程進度到哪一步”碧桂園們”都可以賣房換得現金。這就否定了高周轉一定會導致質量問題的邏輯推導。打個地基,用得著半年嗎?高周轉,未必工程進度就要加快。
 
否認了第一個關于高周轉的邏輯,再看第二個,工程速度加快,一定會導致質量問題頻發。
 
2011年3月11日,日本發生9級大地震,很多樓房都倒塌。唯獨那些采用新式工藝,建造速度奇快的房子,卻屹立不倒。這些房子叫“裝配式建筑”,按照目前的技術,大概每六天就能蓋一層。是一種高效,質量又好的房子。
 
住建部在2016年提出10年之內,要把中國的這種建造速度高,質量好的房子,推廣達到新建住房的30%。
 
換句話說,工程速度快,不一定會導致質量問題。
 
 
質疑高周轉的人,其實沒有想過,一旦包括碧桂園在內的地產商周轉放慢,中國樓市會有怎樣恐怖的情形發生。
 
有人說,教授你又在危言聳聽了。
 
7月23日,原華遠地產董事長任志強在博鰲·21世紀房地產論壇第18屆年會上發表了一個觀點,認為由于土地供應收緊,明年有錢不一定能買到房。
 
在這里,教授不想對他的觀點提出評論,只想說,如果放慢周轉,明年一定很難買到房。
 
為什么?
 
看下國家統計局的最新數據:
 
2018年1-6月份,全國房地產開發投資55531億元,同比名義增長9.7%,增速比1-5月份回落0.5個百分點。其中,住宅投資38990億元,增長13.6%,增速回落0.6個百分點。
 
但是,開發資金最主要的幾個重要來源都在下降:開發貸款12292億元,下降7.9%;利用外資28億元,下降73.1%;個人按揭貸款11524億元,下降4.0%。
 
換句話說,開發商是用大量的自有資金來支撐開發規模的增長的。這個數據在前六月達到25541億元,增長了9.7%。而讓開發商能有如此多自有資金開發地產項目的,就是高周轉模式。同一筆資金一年投資兩到三次,進而促成可以開發的項目規模數量的高增長。
 
而如果高周轉,開發商從一年兩投,放慢速度變成一年一投。商品房的新建規模不一定會減少一半,但一定會大面積減少。到時候,房價要漲,全部變成現房賣,按照現有政策,監管部門也無計可施。
 
而另一方面,放棄了高周轉的地產行業,企業經營規模必然萎縮。已經在少數企業隱現的地產行業裁員現象,有可能變成大規模的趨勢。裁員潮可能會在這個行業出現。
 
 
真正的受害者,有可能會是為廣大農民工提供大量飯碗的中國建筑行業。
 
前面說了高周轉勢在必行。
 
也有相關例證可以證明,國外的建筑公司能夠在六天時間里就能用成熟的裝配式建筑蓋樓,并且質量還是頂呱呱的,連大地震都不會倒下。
 
那么,類似碧桂園這樣的高周轉企業,為了化解公眾對高周轉的質疑,最可能的做法就是,全套引進日本、德國等有能力實現裝配式建筑安裝的企業,請他們保質量保速度,迅速達到項目施工的標準。
 
因為,在中國的老百姓心目中,德國、日本的制造工藝、制作標準是最嚴謹、苛刻的,房屋的質量當然也是最好的。
 
用這些國家的建筑公司,能絕對保證房屋的質量。
 
然而,這對中國的建筑行業和靠建筑這碗飯吃飯的農民工來說,卻是一場災難。
 
有人說,這些企業進入中國,也會聘請中國工人。
 
但是,他們沒有想過這些企業對建筑工人的要求極高,會要求考出一系列的資格證書。先不要說,很多連初中都沒有畢業的農民工,是否能達到這些企業的用工要求。就算達到了,這些建筑企業的用工量顯然會遠遠低于中國建筑企業的需求。
 
因為過去幾年,海外的很多建筑公司過去幾年一直在推動建筑安裝的自動化,機械使用比例大幅提高。
 
不僅僅建筑業會受到沖擊,金融業同樣要受到沖擊。之前,為了保證房屋的建筑質量,開發商要向國家每年繳納一定金額的質量保證金,比例大概是工程總造價的3%。但從2018年1月開始,國家不再收取這筆保證金。改由保險公司承保,比例大概在1.35%。
 
湊巧的是試點參與的保險公司之一,正是碧桂園二股東中國平安。
 
如果,有做空機構借并沒有成為事實的高周轉企業質量問題,引申平安等參與工程質量保險的保險公司將因此要付出巨額賠償,并再次做空險資公司股價,那必然又是一場災難。
 
在經濟撲朔迷離的當下,所有打擊中國消費者脆弱信心的文章,都可能會成為亞馬孫河邊熱帶雨林中那只引發美國德克薩斯洲龍卷風的蝴蝶,給中國各個產業帶來災難。
 
但愿教授不是杞人憂天!
 
 
 
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