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經濟學家鐘偉:堅定看多樓市,房價長期來看還會上漲!
類型:城市規劃  日期:2018-08-02  瀏覽:156 次  評論:查看評論
鐘偉表示,在過去的20年你在任何時點,都可以買入商品住宅,如果有耐心,短則持有2年,長則持有6年可以獲得100%以上的收益。現在一些人買的房,不排除被套住,耐心拿6年,就會翻倍的收益,這是一個常識。20年來堅持自己的錯誤,堅決不買房,智商上有重大的缺陷,因為不是愛情,即便是愛情,你也不能等待,讓一個女孩等待18年或者是20年,王寶釧在平遙等薛平貴只有十幾年。
 
 
“全國來講,還不能武斷地說房價見頂了。”鐘偉對鳳凰網房產表示。
 
 
 
2018年以來,限購限價限售等政策持續收緊,但鐘偉認為,這并不足以構成有效的長效機制,也不足以抑制房價長期上漲的趨勢。拋開短期的調控政策,鐘偉認為房價長期來看仍然是上漲的。
 
 
 
限價后果很嚴重
 
 
 
2018年樓市引人注目的現象之一是,限價帶來的新房二手房倒掛,各地爆發“搖號”搶房。
 
 
 
鐘偉認為,限制性政策與經濟學原理和市場的自身運作機制不一致,“其中限價可能是影響后果最嚴重的一種。”
 
 
 
限價令將價格強行壓住,形式上降低了房價,而普通居民并未因此獲利,真正受惠的反而是高收入人群,因為只有他們能支付高昂的“誠意金”以及較高的首付。
 
 
 
比如在深圳華潤城三期的預售中,參與搖號的買房人被要求支付200萬的“誠意金”;招商雙璽的“誠意金”則為500萬。
 
 
 
此外,限價必然導致短缺,而民眾的需求有增無減,供給難以跟上的情況下,“走后門”的現象頻頻出現。看似公平的“搖號”購房也變得有機可乘。
 
 
 
盡管人為的限價政策已經帶來很多副作用,但鐘偉判斷限價短期內并不會取消。那么,是否會出現因為新房降價,二手房成交低迷,二手房也會降價慢慢接近新房價格?對此鐘偉認為,二手房市場機制已經形成,且需求持續增長,很難降價。
 
 
 
如果二手房價格跟新房越來越接近,到時候新房市場會消失。原因在于,住宅永遠是新比舊好,新房總要比二手房貴才符合常理。倘若做新房的利潤與二手房無異,新房供應商自然選擇退出市場。
 
 
 
政策如若不放松,未來商品房市場將面臨萎縮、倒退的窘境;如果商品房市場卻逆轉回去了,就成為鐘偉眼中的“危險”所在。
 
 
 
在他看來,限制性政策不可能真正抑制房價,只是短期內改變了供求關系。
 
 
 
他認為,房地產稅也不足以構成長效調控機制的全部。房地產稅僅可作為一種居民收入調節的方法,提高財政的汲取能力和公眾持有房產的持有成本,但希望通過這個政策來平抑、收斂各個區域之間分化的房價,效果有待商榷。
 
 
 
 
 
 
 
堅定看多樓市
 
 
 
拋開短期的調控政策,鐘偉認為房價長期來看仍然是上漲的,他對當前市場上流行的判斷房價的指標如房價收入比、月供租金比、租售比等進行了批駁。
 
 
 
他還表示,“日本房地產泡沫”是一個孤例。目前全球主要城市的房價,都遠遠高于1994年,也就是25年前。
 
不過,鐘偉也否認了“房價永遠上漲”的簡單推定。在他看來,不同區域、不同消費水準、不同收入增長的人群難以一概而論。住宅作為商品,本身的漲跌也是呈有高峰、有波谷的曲線化態勢。
 
 
 
鐘偉從儲蓄和收入指標來判斷未來房價。從儲蓄角度來看,日本儲蓄率為零,美國儲蓄率是7%到8%,中國是40%多,國民仍有財富能力去投資房產。
 
 
 
鐘偉表示,中國從收入水平來講并不算富,但從財務的角度來說仍算富有,如今中國城鄉居民可投資金融動產為120萬億。
 
 
 
收入也是決定商品房價格彈性的重要指標。鐘偉表示,根據動態計算的結果,假定年收入增長年均8%,北京、上海、深圳的房價至少有50%的漲幅。
 
 
 
“工資跟不上房價”是民眾最關心的話題之一。對此鐘偉回應,80%的年輕人工資收入可能漲得較慢,而20%的優秀年輕人工資漲幅較快。
 
 
 
1999年之前中國城鎮職工工資的平均漲幅年均是8.6%,進入新世紀以來到現在的19年間,城鎮職工工資的平均漲幅年均9.4%,但仍然沒有趕上12.2%的房價上漲速度。
 
 
 
但這并不意味著購房能力越來越弱。“當你決定買一套500萬的房子,在今后十年、二十年是不會漲的,開發商不會因為第二年房子變成550萬而向你要550萬”,鐘偉以“買入時房價鎖定,而工資動態增長”的對比解答了這一疑問。
 
 
 
他進一步闡釋了自己的計算結果:即使在未來經濟增長放緩、收入增長亦放緩的情況下,年均8%的增長率,也意味著人們在今后的二十年總收入比現在的總收入平均要高2.5倍,這是為什么他們能買得起房的一個重要原因。
 
 
 
需要注意的是,從全球來看,房價的分化儼然已成未來的趨勢。鐘偉認為,正如西雅圖、舊金山、波士頓、紐約等城市,消費者在中國的發達城市買房,價格漲幅依然可觀。北京、上海、深圳等地的樓市仍具有投資價值。
 
 
 
鐘偉篤定,當中國進入一個成熟的高收入社會之后,即使全國房價穩定,充滿活力的一些城市房價依然會漲。所以長期來看房價是上漲的,但上漲的幅度分化會日趨嚴重。
 
 
 
鐘偉表示,三四五線的房價在未來兩三年走勢不錯,他傾向認為“未來三年中國三四五線城市低于1.4萬/平米的房屋會消失”,原因在于。
 
 
 
住宅供應成本6800元/平方米,開發商逐利而行,1.4萬元—1.5萬元/平方米才是未來的主流。
 
 
 
“但長期來看,支持三四五線房價的真實需求仍然較弱。”鐘偉表示。
 
 
 
 
 
 
 
以下為鐘偉和鳳凰網房產的對話:
 
 
 
鳳凰網房產:投資房地產領域的一些專家一般喜歡用租售比、房租回報率來計算一套房的投資價值,你怎么看?
 
 
 
鐘偉:希望租金能覆蓋月供,那基本是不可能的。因為你要考慮貸款利率,如果貸款利率很高的話,租金不可能抵消月供。還要考慮貸年限,如果是二三十年那還有可能,如果是五年十年肯定沒辦法。所以說租金月供比其實是一個顯而易見的錯誤指標,為什么這個錯誤流傳的如此之廣,每個人都在使用這個沒有道理的說法?因為我們現在正處于一個懶透了的巨嬰時代,如果總是保持簡單思維,平時只是刷刷微信,人云亦云,自己不去思考,那誰也救不了你。
 
 
 
我們就舉一個例子100萬的房子,貸款25年,70萬,貸款等期房,差不多是2500元/月,這套房子相當于什么,極端情況下,如果獲得零利率25年70萬的貸款,你貸不貸,我會貸的。但是2500元/平方米的本金要還的,利息不想支付。所以租客所掏的4000元覆蓋了你不想承擔的2500元的利息,替你額外歸還的1500元的本金。1500X12個月/首付30萬=6%,因此這套房化解為金融產品相當于你買了一個25年的固定收益率6%的產品,另外輔助你白住45年的房子。值不值得買,當然值得買,這已經考慮了未來70年房價零漲幅。
 
 
 
鳳凰網房產:你認為一線城市房價是否已經見頂?
 
 
 
鐘偉:中國從收入水平來講并不是算富,從財務的角度來說是富的。中國可投資金融動產是120萬套,什么時候房價見頂。你買不起大的,買小的了,因此中位數套型面積變小了,中國尤其是在三四五線比較暢銷的戶型面積是120平方米—140平方米,買不起新的買舊的,也反應房價見頂了,買不起近的,買遠的,北上廣深房價是否見頂了,取決于一小時生活圈房價的價格,買不起小和舊的,就要加杠桿就是貸款。中國商業貸款是28多萬億,住房公積金大概是10萬億元左右,大概是38萬億元,金融動產是120萬億元,金融的杠桿和按揭杠桿是53%、54%,還是比較溫和的,我沒有聽說商業銀行因為發放個人住房貸款,而遭受住房貸款嚴重違約的情況,這些都不存在。
 
 
 
其次,首次置業明顯增加,年輕人20歲買不起房,購房年齡到了35、36歲,在北京上海輕微的有了這樣的現象,中國全國來講,還不能得到收入房價比武斷的說房價見頂了,我們動態計算的結果,北京、上海、深圳這樣的房價,至少有50%的漲幅。這是假定我們的收入增長年均8%。
 
 
 
我傾向的認為未來的3年,無論中國的三四五線城市幾乎低于1.4萬元/平方米的房屋都會消失,因為住宅供應每平方米的成本是6800元/平方米,如果貨幣比是兩倍的話,開發商不賺錢的,6800元/乘2倍,1.4萬元—1.5萬元/平方米會成為主流。
 
 
 
鳳凰網房產:從供需的角度看,海南樓市未來會怎樣?
 
 
 
鐘偉:未來政府對房地產深度干預的力度會比較大。第二,從目前受到干預的一些典型區域來看,比如雄安新區的商品房開發就是明顯被抑制的,而海南現在也被列為了自由貿易港,這個消息發布之后,海南的商品房市場也被迅速地收緊了。所以在雄安和海南這些受到政府高度關注的區域,房地產都有一個顯著的非市場化的現象。
 
 
 
我覺得海南房地產的供需兩端都會有比較急劇的萎縮,但是價格怎么走?這取決于哪一端萎縮得更快。從現在來看,需求萎縮不會那么快,但是供給端將會萎縮得特別快,所以海南的房價被強行摁住的可能性比較大。
 
 
 
鳳凰網房產:目前各地政府都出臺了高壓的調控政策,比如像深圳的話它是限購限貸,現在還限價,這個顯然是違背經濟學規律的,你是怎么看的?
 
 
 
鐘偉:關于各種限制政策,可以說叫做騎虎難下。樊綱教授也講了,如果你直接去限制價格,其實就是與市場為敵。因為市場機制就是價格機制,在所有限制政策里面,限價可能是后果最嚴重的一種。舉個例子說,在上海和重慶收了房產稅之后,高價房的銷售是有所放緩,但對中低價房來說其實炒房的現象更嚴重。從公共政策意義上來講,這種政策是損害中低收入者的。還有各種限制政策疊加起來以后,導致了非常嚴重的新房二手房倒掛現象,二者的倒掛率基本在20%到40%之間,這就激勵了民眾去踴躍地購買新房,因此房住不炒很大程度上變成了鼓勵大家去炒。本來不想買新房的人也連夜排隊去買房,因為買房跟抽獎沒有什么差異了,對吧?這個搖號買房已經變成了一個公開的抽獎活動,抽的就是開發商的獎。
 
 
 
最后這些限制政策還帶來了一些稀奇古怪的現象,比如說利益輸送,本來開發商的房子可以賣兩萬的,現在只能賣一萬二,那他賣給誰呢?如果不是公開搖號的話,那他可能會輸送給利益相關方,就像西安某個開發商一樣。而且搖號其實也不一定和我們想象的那么透明,因為搖號軟件并不是我們設計的。另一個現象就是這幾年房子的質量非常差,因為開發商在盡可能地做減法,減到了現在大多數的住宅,我覺得接近于建筑垃圾的程度。第三個現象就是地方政府開始各顯神通,現在戶籍制度的放開一定程度上是有利于人口流動的,但其實搶人大戰就是賣房大戰,這是地方政府最好的房地產兜售轉做法了。
 
 
 
鳳凰網房產:房產稅的推出算是政府推出的一項房地產調控政策嗎?
 
 
 
鐘偉:我認為在今后的一段時間里,這些各種各樣的限制措施可能會繼續堅持,不會放松,只有等到一切都為時已晚,也許政策才會放松。同時我想強調的就是現在廣泛討論的很多長效機制,比如說房地產稅,它構成長效機制嗎?也許它是可以抬升購房成本,但希望通過房產稅來調節房價的不均衡,比如說大城市和三四五線城市房價的不均衡,這是徒勞的。因為即便是美國或其它已經開征了房地產稅的國家,這些城市的房價差異仍然是巨大的,往往是高房地產稅稅率的地方房價也高,低房地產稅稅率的地方房價也低。
 
 
 
鳳凰網房產:您覺得粵港澳大灣區未來的房價會是怎么樣的?
 
 
 
鐘偉:房價在未來兩三年的走勢,當然會受到政策強壓的作用,出現新房和二手房的倒掛,所以假定商品房市場還存在的話,我同意任志強的理解,今后兩三年只要這個限購限貸,各種限制政策放松的話,新房二手房倒掛越厲害的地方,房價爆發式上漲的壓力就會越大。這也是為什么政府不敢放、不愿意放,因為他很清楚彈簧被壓得很厲害,反彈得就越厲害。反過來可以這么講,就是除非你把市場消滅掉,否則價格永遠總是要反彈的。所以我們可以拭目以待,到底是政策讓商品房市場進一步萎縮,甚至最后消滅;還是市場戰勝政策,使得市場回歸它的本源。
 
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