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預售變現售實錘已落!要買房的,請再等等!
類型:本地樓市  日期:2018-11-01  瀏覽:67 次  評論:查看評論
24年過去,預售制度的歷史使命似乎已經超額完成,留下的,卻是一個綁架了整個中國宏觀經濟的地產業,讓人愛也不得,恨也不能。
 
9月21號,一紙標題為“關于請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知”的紅頭文件,引發大家對取消房地產預售制度的遐想。
 
不到一個月,在眾人還沒來得及反應之余,取消預售已經在多個城市出現苗頭,如同星星之火。
 
地產商們哀嘆:“50%的房地產將倒閉,房地產企業也將面臨一場重大洗牌。”
 
更多的人則高呼:“打倒無良地產商,讓老百姓迎來購房保障新時代。”
 
在這樣一個看似不起眼的問題上,為什么會引來空前爭議?
 
取消預售制度,是購房者的幸運,還是地產商的窮途末路
 
預售制度,也稱“炒樓花”,是香港地產商霍英東首創,堪稱點亮地產業的跨時代發明。
 
在霍英東之前,香港的居住條件一直很差,一棟稍好的房子,就是全城追逐的稀缺品,即使有錢,也不一定能夠買到。
 
建不好房子,原因不在于建筑師有問題,而是地產商們往往資金不夠用。
 
他們只有竣工,賣掉所有的房子,才有資金開發下一個樓盤,建房速度與人民日益增長的購房需求之間,充斥著巨大矛盾。
 
“想買房的人買不到房,想建房子的人沒錢。”這個問題,一直困擾著香港業界。
 
預售制度,就在靈光一閃中,匆匆登上歷史舞臺,連接了橫亙在“居者無其屋”困境中的兩方,開啟了香港地產的一路騰飛。
 
霍英東也因此奠定“香港土地爺”的地位,一年之內,賣掉3棟樓,凈賺1000萬。
 
這種模式成功后,被當時住房極度匱乏的內地所青睞。1994年,房改前夕,北京頒布《城市房地產管理法》,宣布引入商品房預售制度。
 
至此,為內地接下來20多年狂飆突進的房地產行業奠定了堅實的基礎。
 
接下來這24年,人們的居住條件大為改善,炒房搖身一變,成為發家致富之秘籍,買期房更是秘籍中的秘籍。
 
為了推進預售制度,降低回款壓力,開發商往往會在期房上做文章,給予最好的戶型選擇,以及最優的折扣力度。
 
早期不少炒房客,即使是買期房,賣現房,也盈利頗豐。
 
而開發周期越短,交現房越守時的企業,更是因為迎合了炒房客的心理,從競爭中脫穎而出,喊出xxx速度,成為日后的地產巨頭。
 
這24年里,永遠不缺為買期房徹夜排隊,擠垮大門,踩踏受傷的新聞。
 
在地產黃金時代的吶喊之下,預售制度以一己之力,讓中國人的居住水平提高了10年。
 
只可惜,黃金萬兩易得,周期卻只有一個。
 
24年過去,預售制度的歷史使命似乎已經超額完成,留下的,卻是一個綁架了整個中國宏觀經濟的地產業,讓人愛也不得,恨也不能。
 
看著房價而左右為難的新韭菜們,或許不曾知道,如今這種需要掏空六個錢包的局面,也曾有預售制度的一份功勞。
 
預售制度并不是完美的,它依賴極致的高杠桿和高周轉,讓地產商可以用極少的本金撬動極大的盤面,但也會因為某個環節的崩塌而滿盤皆輸。
 
一棟爛尾樓,哪怕最后只缺一塊錢,等待著它的,也很可能是漫長的糾紛、維權。
 
因此,所有在地產圈呼風喚雨的大佬們,本質上也都是資本圈的能人。
 
只有靈活運用各種金融杠桿,才能保證穩定的現金流和安全的資金鏈,笑到最后。
 
 
 
但根據梳理的統計數據來看,地產業的現金流現狀不光是讓人感到擔憂,還有震撼。
 
從2000年至今,整個房地產業的宏觀凈現金流為–33萬億,光是今年前三個季度,房企就“倒貼”1.77萬億進入市場。
 
這意思并不是說開發商良心發現,虧錢賣房子給你,而是意味著從2000年起建的新樓,很可能還有近一半壓在開發商手里,尚未銷售變現。
 
也就是說,地產公司還要賣掉30%的房子才能回本,這33萬億回不來,惡果將被全行業,乃至整個金融體系吞下。
 
而如果貿然取消預售制度,更是行業的滅頂之災。
 
本來還有可能一邊賣期房還債一邊慢慢壓縮杠桿。堵死了這條路,短時間去哪里湊錢,拿什么開盤?
 
但不堵也絕不是長久之計,借1還2,借4還2的杠桿游戲只會越玩越大,玩到最后,給地產商們一個支點,他們還真敢撬起整個地球。
 
實際上,這種打不得,罵不得的高杠桿現狀,就是預售制度種下的惡果。
 
在光景好的時候,地產商們把預售當偉哥嗑,覺得全世界沒有人比自己更厲害,空手套白狼,想建多少房子建多少,反正有大把的資金造作。
 
一旦資金鏈斷裂,風險也已經轉移給買房人和金融機構,大不了大家抱著一塊死。在這樣的認識下,一條船上的人,誰也不敢引爆這個地雷,風險越埋越大。
 
但審判的時刻終將來臨,取消預售制度,在去杠桿的大背景下,也一定是大勢所趨。
 
2018年7月31日,中國中央政治局會議上,關于房地產部分,有了空前強硬的明確表態:
 
下決心解決好房地產市場問題,堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導預期,整治市場秩序,堅決遏制房價上漲,加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。
 
在這短短73個字里,“下決心”和“堅決遏制房價上漲”尤其醒目,這暗示問題已經到非解決不可的關鍵時點。
 
但更重要的是,如何建立長效機制?
 
畢竟,調控只能管得一時,管不了一世。而取消預售制度,或許就是建立長效機制的重要探索。
 
廣東的紅頭文件發出后,深圳的第一個現售試點,龍華金茂府也即將竣工,對外銷售。
 
二線城市合肥,也即將進入現房銷售時代,其房管局發文鼓勵現房銷售,并同時提高預售門檻。
 
 
 
 
 
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